25.06.2021
Kupní smlouva se označuje též jako koupě a jedná se o úplatný závazek, jehož účelem je převod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího.
Forma smlouvy
Kupní smlouvu upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nestanovuje přitom povinnou formu smlouvy, kromě prodeje nemovité věci (např. byt, chalupa, pozemek…), kdy je vyžadována forma písemná.
Kupní smlouva musí obsahovat následující podstatné náležitosti:
- jasné určení smluvních stran
- závazek prodávajícího odevzdat věc kupujícímu a umožnit mu nabýt vlastnické právo k této věci,
- závazek kupujícího věc převzít a zaplatit kupní cenu,
- cenu či způsob jejího určení.
Předmět koupě
Předmětem koupě může být věc. Není přitom rozhodné, zda věc již fakticky existující, nebo taková, která má teprve v budoucnu vzniknout. Věcí je vše, co slouží potřebám lidí a je odlišné od člověka.
Koupě movité a nemovité věci
Movitou věcí se rozumějí nejen věci hmotné, ale i nehmotné: Můžete tedy prodávat či kupovat též práva, jejichž povaha to připouští, a věci bez hmotné podstaty (např. zaknihované cenné papíry, práva duševního vlastnictví, ale též pohledávky). Ustanovení o koupi movité věci se vztahuje také na ovladatelné přírodní síly, s nimiž se obvykle obchoduje (např. větrná či sluneční energie).
Jak již bylo uvedeno výše, kupní smlouvu ohledně movité věci lze obecně uzavřít i ústně. Uzavření takové smlouvy se však hůře dokazuje, na což je třeba pamatovat, zejména pokud lze očekávat budoucí neshody s druhou smluvní stranou.
V případě koupě nemovité věci je třeba především pamatovat na to, že kupní smlouva zde musí být písemná. Rozdílem oproti koupi movité věci také je, že k nabytí vlastnictví dojde až zápisem do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), i když s účinky zpětně k datu podání návrhu (samotné řízení však bude nějakou dobu trvat!).
Před koupí je potřeba kupovanou nemovitost důkladně prověřit, a to zejména ověřením všech údajů aktuálním výpisem z katastru nemovitostí (projít si list vlastnictví), ověřit, že je vlastníkem skutečně prodávající, veškeré údaje o nemovitosti včetně jejích případných právních vad (např. zda na ní neváznou zástavní práva či věcné břemeno) a řízení týkající se nemovitosti či prodávajícího.
S ohledem na složitost a požadovanou formální přesnost kupní smlouvy se doporučuje nechat ji sepsat odborníkem. Zásadním bodem kupní smlouvy je určení způsobu úhrady dohodnuté kupní ceny. V tomto směru se obvykle doporučuje využít úschovy (notářské, advokátní, bankovní) a výplatu kupní ceny vázat až na provedení vkladu ve prospěch kupujícího.
Jako kupující máte ze zákona právo vytknout prodávajícímu skrytou vadu koupené stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od jejího nabytí. Máte také ze zákona práva na přiměřenou slevu, pokud skutečná výměra pozemku neodpovídá výměře sjednané v kupní smlouvě nebo zapsané ve veřejném seznamu (kterým je v tomto případě katastr nemovitostí).
Kupní cena
Výše kupní ceny záleží obecně na dohodě smluvních stran. V určitých případech však právní předpis stanovuje určité podmínky a limity, aby nedošlo k hrubému nepoměru vzájemných plnění (aby nedošlo k tzv. neúměrnému zkrácení) či současnému zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti (v takovém případě mluvíme o lichvě).
Stanovení výše kupní ceny však není podstatnou náležitostí, která musí být v kupní smlouvě výslovně vyjádřena (pojmovým znakem koupě je jen úplatnost, tedy povinnost zaplatit kupní cenu). Podle občanského zákoníku je kupní cena ujednána dostatečně určitě, pokud je ujednán alespoň způsob jejího určení.
Prodej zboží v obchodě
Často dochází k uzavření kupní smlouvy v případě, kdy na straně prodávajícího vystupuje podnikatel a na straně druhé naopak vystupuje osoba, která podnikatelem není, což je nejčastěji spotřebitel. V takové situaci se použijí zvláštní ustanovení občanského zákoníku. Tato ustanovení se však nepoužijí na smlouvy, které spolu uzavírají dva spotřebitelé nebo dva podnikatelé.
Zbožím (tedy předmětem koupě) může být dle situace jak věc movitá, tak nemovitá.
Obchodem se nerozumí jen „kamenná“ provozovna (nebo jiné prostory), ve které podnikatel věci kupujícímu prodává. Jedná se totiž o obchod ve významu činnosti. Nezáleží tedy na tom, kde je smlouva uzavřena – zda v provozovně, či mimo ni. Uvedená právní úprava se použije rovněž na smlouvy uzavírané jinými než obvyklými způsoby, např. v pojízdné prodejně, na trhu, na předváděcí akci, přes internet apod.
U spotřebního zboží (tedy zboží pro koncového uživatele jako spotřebitele – nepodnikatele) zákon chrání práva spotřebitelů z vadného plnění poměrně ve velké šíři. Práva plynoucí spotřebiteli v takových případech je praktické znát, protože se vady u spotřebního zboží vyskytují relativně často. Spotřebitel by měl vědět, jakým způsobem je může uplatnit. Prodejci totiž mnohdy spoléhají na neznalost spotřebitelů ohledně jejich práv a snaží se toho využít ve svůj prospěch na úkor spotřebitele.
Níže si uvedeme některá specifika prodeje zboží v obchodě:
- Nabytí vlastnického práva
Vlastnické právo na kupujícího přechází nikoliv účinností kupní smlouvy, ale až převzetím kupované věci. Při samoobslužném prodeji pak nabývá kupující vlastnické právo k věci až zaplacením kupní ceny (do té doby může věc kdykoliv jednoduše vrátit).
Pokud prodávající (nebo jím určená osoba) dodává věc na jiné místo, které určil kupující, nese veškerá rizika spojená s dodáním věci prodávající, a to až do okamžiku, kdy si kupující věc převezme. Pokud je dodávaná věc v průběhu dodání kupujícímu poškozena nebo zničena (ať již samotným prodávajícím, třetí osobou, nebo i jinak, např. při povodni), bude oprávněným subjektem vůči škůdci (např. třetí osobě – dopravci) prodávající. Kupující bude mít naopak stále nárok na dodání nepoškozené a nezničené věci. Na druhou stranu, pokud si kupující při dodání věc nepřevezme, náleží prodávajícímu úplata za uskladnění.
- Práva z vadného plnění (vada věci)
Při převzetí věc nesmí mít vady, za což prodávající kupujícímu odpovídá. Věc tedy má být v ujednaném (popř. obvyklém) množství, kvalitě a provedení (jakost při převzetí).
Kupující je oprávněn zboží reklamovat, to znamená uplatnit vůči prodávajícímu právo z vady, která se vyskytne u spotřebního zboží. Musí tak učinit v zákonné lhůtě dvaceti čtyř měsíců od převzetí (zákonná povinnost z vadného plnění). Jestliže kupující zjistí vadu v záruční době, měl by zboží reklamovat ihned po zjištění vady. Následné používání vadné věci by mohlo být důvodem k zamítnutí reklamace. Při reklamaci je třeba být pro jistotu připraven prokázat existenci právního vztahu (uzavření kupní smlouvy), ideálně účtenkou. Je však možné prokázat nákup zboží i jinak, např. výpisem z účtu.
Reklamaci lze uplatnit v provozovně prodávajícího nebo u autorizovaného servisního střediska výrobce, které je uvedeno v záručním listu. Doporučujeme nechat si o uplatnění reklamace vždy nechat vystavit písemné potvrzení, které bude obsahovat datum reklamace, její obsah (výčet vad) a požadovaný způsob jejího vyřízení. Reklamovat bohužel nelze věc, která kvůli existenci určité vady byla cíleně prodána za nižší cenu, nebo pokud se jedná jen o opotřebení způsobené obvyklým užíváním věci.
Největší změnou oproti dřívější právní úpravě jsou nároky kupujícího z vadného plnění. Nový občanský zákoník opouští hledisko opravitelných a neopravitelných vad jako základního kritéria pro určení práv kupujícího z vad věci a nahrazuje je hlediskem intenzity porušení smlouvy.
Podstatným porušením smlouvy je takové porušení povinnosti (tj. prodej s tak závažnou vadou), o němž prodávající již při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět. Jinými slovy by kupující tuto kupní smlouvu neuzavřel, pokud by takové porušení (vadu) předvídal.
Jako kupující si můžete zvolit, jak chcete, aby prodávající řešil situaci, kdy nastalo podstatné porušení smlouvy: Prodávající může buď odstranit vadu tím, že vám dodá věc zcela novou, respektive, že vám dodá chybějící věc. Dále může odstranit vadu tím, že věc opraví. Jako kupující můžete také požadovat slevu z kupní ceny (tzn. nechcete, aby vadnou věc prodávající opravoval, ani nepožadujete dodání věci nové, ale ponecháte si tu původní, vadnou). A nakonec máte možnost úplně od smlouvy odstoupit.
Sledujte pak kalendář: Prodávající má na vyřízení reklamace lhůtu 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, nedohodnou-li se strany na lhůtě delší. Jestliže prodávající vadu věci neodstraní včas nebo vadu věci odmítne odstranit, můžete coby kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo můžete od smlouvy odstoupit. Vždy platí, že jakmile jednou provedete volbu z nabízených práv, nemůžete ji změnit bez souhlasu prodávajícího.
Mějte však na paměti, že pokud prodávajícímu svůj výběr práva z vady prodané věci nesdělíte včas (tj. bez zbytečného odkladu po oznámení vady prodávajícímu), má prodávající ulehčenou pozici – v takové situaci máte totiž pouze práva, jako kdyby došlo k nepodstatnému porušení kupní smlouvy: buď na odstranění vady, nebo na přiměřenou slevu.
Nenechte se odbýt! Jestliže prodávající Vaši reklamaci zamítá, musí to řádně odůvodnit v reklamačním protokolu. V praxi se můžeme nejčastěji setkat se zamítnutím reklamace s poukázáním na nevhodné užívání reklamované věci. Pokud byste se způsobem vyřízení reklamace nesouhlasili, můžete si např. nechat zpracovat znalecký posudek a podle jeho závěrů se pak domáhat případného přehodnocení stanoviska prodejce. I kdyby prodejce na Vaše námitky nedbal a vy jste se cítili poškozeni, lze se vždy obrátit ještě na soud.
Rada na závěr
Když něco kupujete, vždy se doptejte na veškeré důležité informace o koupeném zboží, ale také na záruční dobu a způsob uplatnění reklamace. Vždy je lepší si vyžádat doklad o koupi (účtenku), popř. záruční list a vše si pečlivě uschovat pro případnou reklamaci. V případě reklamace pak vždy důsledně vyžadujte, aby vám prodávající písemně potvrdil uplatnění práva z vadného plnění či ze záruky za jakost a v případě zamítnutí reklamace vyžadujte písemné odůvodnění.